Prêt hypothécaire : Les spécificités à connaître pour acheter en Suisse

Vous avez un projet d’achat immobilier en Suisse ? Vous avez déjà repéré une villa, un chalet ou un appartement qui vous fait vibrer ? La question du financement se pose : vous devez souscrire une hypothèque auprès d’un établissement bancaire helvète. Mais, pour cela, il faut savoir que le prêt hypothécaire suisse revêt quelques particularités. Quelles sont-elles ? Quels critères sont pris en compte pour octroyer un emprunt immobilier en Suisse ? FGP Swiss & Alps répond aux questions que vous vous posez.

(Cet article s’attache au financement d’un bien courant à usage propre, c’est-à-dire destiné à être utilisé comme résidence principale par ses propriétaires.)

Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire en Suisse ?

En Suisse, l’hypothèque désigne le crédit immobilier classique, destiné à financer l’achat d’un bien (maison, appartement, chalet, villa, terrain…). Le prêt hypothécaire suisse est accordé par un établissement financier qui, en contrepartie de la somme prêtée, prend le bien immobilier comme garantie afin de couvrir le risque de non-remboursement.

En effet, l’hypothèque renvoie au fait de mettre un bien en gage : en tant qu’emprunteur, vous donnez au prêteur (la banque) le droit de se saisir de votre logement et de le vendre aux enchères si vos engagements ne sont pas respectés. Dans les faits, cette procédure est toutefois rare : en cas de défaillance, la banque fait tout pour trouver une solution amiable.

Comment fonctionne le prêt hypothécaire suisse ?

Pour bien comprendre le prêt hypothécaire suisse, il faut avoir trois notions en tête : la division de la dette en deux parties, le choix du mode d’amortissement, et le type d’hypothèque.

Un prêt divisé en deux parties

Pour une question de sécurité, l’emprunt immobilier en Suisse est divisé en deux parties : on parle d’hypothèque (ou de dette) de premier et de deuxième rang.

• L’hypothèque de premier rang est la partie « sécurisée » du prêt : en cas de vente forcée, la banque est assurée de récupérer sa mise. Le premier rang constitue les deux tiers de la valeur de nantissement du bien (66 %). Le remboursement de cette partie de l’hypothèque n’est pas obligatoire, mais vous payez des intérêts sur cette somme tout au long du prêt.

• L’hypothèque de deuxième rang est la partie du prêt qui doit être amortie (remboursée). Elle constitue le tiers de la valeur de nantissement, moins les fonds propres déjà engagés (soit 14 %). Elle doit être amortie dans un délai maximal de 15 ans ou, au plus tard, à l’âge de 65 ans. Elle se caractérise par des taux d’intérêts plus élevés.

Pour simplifier, les banques arrondissent souvent l’hypothèque de premier rang à 65 % et l’hypothèque de deuxième rang à 15 % du prix, plus les 20 % de fonds propres. Néanmoins, cette pratique tend à être remplacée par un taux hypothécaire uniforme, de premier rang. En fonction de vos fonds propres et des garanties offertes, cette option peut être discutée avec votre banque.

Le mode d’amortissement

Deux formules sont prévues pour le remboursement du prêt hypothécaire suisse, ou plus exactement : de l’hypothèque de deuxième rang.

• L’amortissement direct consiste à réduire la dette à chaque remboursement, avec des intérêts qui diminuent de façon progressive. C’est l’équivalent du prêt amortissable tel qu’on le pratique dans de nombreux pays. Cette solution peut sembler la plus pertinente, mais un facteur doit être pris en compte : en Suisse, les intérêts de la dette sont déductibles du revenu imposable. Autrement dit, plus l’endettement est important, et moins vous payez d’impôts.

• L’amortissement indirect consiste à placer les mensualités sur un compte épargne de troisième pilier (épargne volontaire). C’est une particularité du prêt hypothécaire suisse. Le montant de la dette, tout comme les intérêts, restent constants tout au long du prêt. Une fois celui-ci arrivé à échéance, la somme nécessaire à l’amortissement est transférée sur le compte de l’hypothèque. Cette solution revêt trois avantages :

  ◦ Les intérêts hypothécaires sont déductibles des impôts durant toute la durée du prêt.

  ◦ Les versements effectués sur le troisième pilier sont déductibles des revenus, dans la limite d’un plafond annuel – et cette épargne échappe à l’imposition sur la fortune.

  ◦ Les intérêts générés par l’épargne sont supérieurs à ceux que vous versez dans le cadre d’un prêt hypothécaire en Suisse.

Le type d’hypothèque

La principale différence entre les types d’hypothèques repose sur la nature du taux pratiqué. Il en existe trois pour un prêt hypothécaire en Suisse.

• L’hypothèque à taux fixe. C’est le modèle le plus courant pour l’achat d’un logement à usage propre : il est adossé à un prêt à durée déterminée. Les charges restent fixes pendant toute la durée du prêt, ce qui est idéal pour les familles qui souhaitent limiter le risque financier au maximum. En cas d’amortissement avant l’échéance du contrat, des frais peuvent s’appliquer.

• L’hypothèque à taux variable. Dans ce modèle, le taux varie en fonction de l’évolution des marchés – plus risqué, il correspond plutôt à un achat immobilier spéculatif. L’emprunt se fait sans durée fixe : il est donc possible de le résilier facilement (dans un délai de 3 à 6 mois).

• L’hypothèque Saron. Le terme « Saron » est l’acronyme de Swiss Average Rate Overnight, ou « taux d’intérêt suisse moyen du jour » : il désigne l’indice de référence utilisé par la Banque nationale suisse et par les banques commerciales pour se prêter de l’argent. Dans ce modèle, le taux est calculé au jour le jour. La banque révise le taux applicable au prêt tous les trois mois. Ce taux est généralement plus intéressant, car il s’agit de prêts octroyés sur de courtes durées (3 ou 5 ans), avec la possibilité de les renouveler. Cela peut s’avérer intéressant si, par exemple, vous attendez une importante rentrée d’argent prochaine, ou si vous envisagez de vendre à l’issue de la période d’intérêt.

Quelles sont les conditions d’octroi d’un emprunt immobilier en Suisse ?

Voyons maintenant sous quelles conditions une banque peut octroyer un prêt hypothécaire en Suisse. Trois facteurs principaux sont pris en compte : la valeur du bien, la capacité financière et les fonds propres.

La valeur du bien

La valeur du bien immobilier est indépendante du prix fixé conjointement par le vendeur et par l’acheteur. Pour la déterminer, la banque réalise systématiquement sa propre estimation, dont le résultat est appelé « valeur de nantissement » et correspond à la somme qui sera octroyée dans le cadre du prêt hypothécaire suisse.

• Lorsque l’estimation de la banque est égale ou supérieure au prix de vente, le prêt est consenti.

• Lorsque l’estimation de la banque est inférieure au prix de vente, le montant du prêt est calculé en tenant compte de la valeur de nantissement. Trois solutions s’offrent alors à vous : augmenter vos fonds propres, déposer votre demande auprès d’un autre établissement, ou inciter le vendeur à revoir son estimation (ce qui devient indispensable si plusieurs banques aboutissent au même résultat).

Attention : au prix d’achat, il faut ajouter les frais de notaire, composés des émoluments, des frais d’inscription au registre foncier et des droits de mutation. Ils valent pour 3 à 5 % de la valeur du bien, et varient d’un canton à l’autre. Retenez que ces frais ne sont pas inclus dans le calcul du prêt hypothécaire en Suisse, et qu’il faut prévoir des fonds supplémentaires pour les couvrir.

La capacité financière

La capacité financière détermine si les conditions sont réunies pour couvrir l’ensemble des dépenses courantes liées à la détention et à l’entretien du logement. Elle est calculée à partir de vos revenus. Pour qu’un prêt hypothécaire en Suisse soit considéré comme supportable, la somme annuelle des charges ne doit pas excéder le tiers du revenu brut annuel du demandeur (33 %). Ces charges comprennent : les intérêts hypothécaires, l’amortissement de la dette, les frais d’entretien courants, et les autres charges du ménage.

Exemple pour un bien d’une valeur de 1 000 000 CHF, donnant lieu à un prêt hypothécaire de 800 000 CHF, dont 150 000 CHF au titre de l’hypothèque de deuxième rang, plus 200 000 CHF de fonds propres. Le ménage gagne 180 000 CHF par an. Les charges annuelles ne doivent donc pas excéder 60 000 CHF pour que le prêt soit accordé.

À ce titre, il existe une particularité propre à l’emprunt immobilier suisse : pour calculer les frais d’hypothèque courants dans le cadre d’un taux fixe, la banque ne tient pas compte des taux effectifs, tels qu’ils varient au jour le jour. Elle s’appuie sur un taux théorique de 5 %, ce qui permet d’anticiper une éventuelle hausse des taux. Pour l’emprunteur, c’est une sécurité.

Les fonds propres

Enfin, dans le cadre d’un prêt hypothécaire en Suisse, il est d’usage que la banque ne prête pas plus de 80 % de la valeur du bien. C’est ce que l’on appelle le « taux d’avance ».

Le solde doit être constitué de fonds personnels, ou « fonds propres » : au moins 20 % du prix d’achat pour une résidence principale, dont 10 % doivent provenir d’une épargne autre que le deuxième pilier (épargne professionnelle). Cette règle est imposée par les organismes de contrôle, à savoir l’Association suisse des banques et la FINMA. Elle s’applique dans tous les cantons de la Confédération. Notez qu’il faut y ajouter les 5 % dus au titre des frais de notaire, qui ne sont pas couverts par le prêt.

La somme à injecter peut donc provenir de vos économies (au moins 10 %), de votre épargne (deuxième ou troisième pilier), d’une donation, d’un bien immobilier déjà détenu, etc.

Vous l’aurez compris : le fonctionnement du prêt hypothécaire en Suisse est encadré par des règles bien spécifiques, qu’il est essentiel de connaître pour concrétiser un achat immobilier dans la Confédération. Notre conseil est le suivant : ne vous contentez pas de contacter une banque, mais faites appel à un courtier pour vous aider dans vos démarches.

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