Le droit immobilier successoral en Suisse : Le guide pratique

Au sein de la Confédération suisse, c’est la loi qui règle la succession avec le Code civil à l’appui : elle décide qui seront vos héritiers et quelle sera leur part dans la succession. Toutefois, il est possible de modifier cette répartition (au moins en partie) en rédigeant un testament ou un pacte successoral : une liberté limitée par la réserve héréditaire. Que prévoit le droit de succession suisse ? Quelles dispositions concernent les biens immobiliers faisant partie du patrimoine ? FGP Swiss & Alps vous explique tout.

Droit de succession suisse : que dit la loi par défaut ?

Le droit de succession suisse réglemente qui hérite en cas de décès du testateur, et de quelle manière la succession est divisée entre les héritiers. En l’absence de dispositions pour cause de mort (testament ou pacte successoral), c’est le Code civil qui détermine la répartition des biens successoraux et matrimoniaux, en définissant qui sont les héritiers légaux et à quelles parts ils ont droit, en fonction d’un ordre fondé sur le degré de parenté – appelé « ordre des parentèles ». Voici quel est cet ordre :

·         Le conjoint survivant, classé comme prioritaire (époux(se) ou partenaire enregistré).

·         Les descendants (enfants, ou petits-enfants, ou arrière-petits-enfants).

·         À défaut : les parents ou leurs descendants, les frères et sœurs ou leurs descendants, puis les grands-parents ou leurs descendants.

·         À défaut de conjoint ou de parents : la succession revient en totalité à l’État.

Ainsi, en vertu du droit de succession suisse appliqué par défaut, un parent seul avec deux enfants verra ses biens répartis de manière égale entre chacun d’eux. Si le testateur laisse un conjoint et deux enfants, la succession est divisée en deux parties : une moitié pour le conjoint, une autre pour les enfants. Si le défunt était marié, le droit du régime matrimonial prime : seule la part restante constitue la succession. Mais attention : les concubins ne sont pas des héritiers légaux, et doivent donc être inclus dans un testament ou dans un pacte successoral.

En l’absence d’enfant, la succession est divisée comme suit : 75 % pour le partenaire et 25 % pour les proches et leurs descendants.

Un testateur peut-il librement décider de sa succession ?

Le Code civil réglemente les successions qui se font par défaut, c’est-à-dire en l’absence de dispositions prises par le défunt. Mais il faut garder à l’esprit que le droit de succession suisse peut être réglé librement par chaque individu par le biais d’un document légal. Concrètement, il est possible de prévoir, par testament ou pacte successoral, une répartition différente de l’héritage. Cela permet de favoriser un ou plusieurs héritiers légaux aux dépens des autres, ou encore d’inclure d’autres héritiers que la loi ne prend pas en compte – comme le(la) concubin(e).

La réserve héréditaire

Néanmoins, cela ne peut se faire que dans les limites légales : certains proches parents ont droit à une part minimale de la succession, appelée « réserve héréditaire », qui ne peut pas leur être soustraite, sauf en cas de crime contre le testateur ou ses proches. Selon le Code civil suisse, le montant de la réserve héréditaire est divisé de la façon suivante :

·         50 % de la part successorale légale pour les descendants (cette part était plus importante avant la révision du droit de succession en Suisse).

·         50 % de la part successorale légale pour les conjoints ou partenaires enregistrés.

Quoi qu’il advienne, ces héritiers ont droit à la moitié de la part successorale, à savoir : la part prévue par la loi au titre de la réserve héréditaire. Celle-ci s’élève au maximum à la moitié de l’ensemble de la succession. Le reste constitue la quotité disponible, ou « part non réservataire », dont le testateur peut disposer librement en fonction de sa situation familiale au jour du décès.

À noter que le droit des parents à la réserve héréditaire a été supprimé par la révision du droit de succession, applicable depuis le 1^er janvier 2023. Les parents héritent uniquement lorsque le testateur n’a pas de descendants et que la quotité disponible n’a pas été réglée autrement. Quant aux frères et sœurs, ils ne sont pas réservataires non plus.

La quotité disponible

La quotité disponible correspond donc à la part de son patrimoine qu’un testateur peut répartir à sa guise. Reprenons l’exemple utilisé ci-dessus du parent (seul ou ayant un conjoint) avec deux enfants. Si cette personne décide de coucher sur son testament un autre héritier, les parts sont alors divisées comme suit (depuis la révision du droit de succession suisse) :

·         50 % à répartir entre les héritiers réservataires à parts égales, soit 25 % pour chacun.

·         50 % de quotité disponible à répartir librement.

En l’absence de conjoint et d’héritiers, le testateur peut disposer librement de la totalité de la succession. Il faut noter également que testateur est en droit d’organiser sa succession sans tenir compte de ce que la loi prévoit, à condition d’avoir l’accord des futurs héritiers. Ceux-ci peuvent alors renoncer à leurs droits, en partie ou en totalité, y compris s’ils sont réservataires. Ce faisant, un pacte successoral peut prévoir la suppression des réserves héréditaires – mais pas un testament.

Succession : qu’en est-il des biens immobiliers ?

Les biens immobiliers font pleinement partie du patrimoine et sont donc soumis au même droit de succession suisse. En l’absence de pacte successoral ou de testament, les héritiers légaux (par ordre des parentèles) reçoivent chacun une part du bien concerné, ou des lots équivalents de l’ensemble des biens en fonction de leur part respective. Mais des dispositions prises par le défunt peuvent prévoir une répartition différente, dans la limite de la réserve héréditaire.

Lorsqu’un bien a une valeur trop élevée pour être attribué en un seul lot, ou lorsque les biens immobiliers représentent une part importante de la succession et que plusieurs héritiers sont concernés, il devient inévitable de procéder à la vente et d’en partager le fruit. Toutefois, le testateur peut contourner l’obstacle en définissant lui-même, en amont, une règle de partage du bien : il choisit alors de léguer le/les bien(s) à un seul héritier ou de procéder à une indivision héréditaire.

Détail important : au regard du droit de succession suisse, les héritiers en ligne directe sont généralement exonérés de l’impôt sur les successions. Cette règle est une incitation à investir dans l’immobilier, dans la mesure où les proches (conjoint et/ou enfants) n’ont pas besoin de débourser une somme d’argent pour conserver la propriété familiale. Le taux d’imposition varie ensuite selon le degré de parenté et en fonction des règles de calcul propres à chaque canton, avec un maximum de 54,6 % pour les tiers.

Comment fonctionne le droit de succession suisse pour les non-résidents ?

Qu’en est-il lorsque le défunt ne réside pas en Suisse ? Le droit de succession suisse prévoit que la loi applicable est celle du pays de résidence au moment du décès, par exemple : la loi française si le défunt vivait en France. Cela concerne tous les États où s’applique le règlement européen sur les successions.

Cette loi concerne l’ensemble des biens intégrés à la succession, y compris immobiliers, indépendamment de leur situation géographique… Sauf cas particuliers. Car certains pays considèrent que c’est le droit civil du lieu de l’immeuble qui prime, comme c’est le cas pour la France. Ce faisant, deux droits distincts peuvent s’appliquer : celui qui concerne le bien immobilier et celui qui vaut pour le reste de la succession.

Pour autant, tous les États n’ont pas adopté ce principe auquel adhère la Confédération. Le cas échéant, les autorités judiciaires ou administratives helvètes (celles du canton dont le défunt est originaire) ont une compétence subsidiaire lorsque le pays de résidence ne s’occupe pas de la succession. En outre, un Suisse non-résident peut décider de déléguer aux autorités de son canton l’ensemble de sa succession, ou la part de celle-ci qui se trouve en Suisse, par le biais d’un testament ou d’un pacte successoral.

Comme vous pouvez le constater, les successions internationales s’avèrent plus complexes et ne dépendent pas nécessairement du droit de succession suisse. Il est donc préférable de recourir aux services d’un notaire.

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