Impôt sur l’immobilier : la fiscalité immobilière en Suisse

La question de l’impôt immobilier fait partie des éléments à prendre en considération si vous envisagez d’accéder à la propriété en Suisse. Avec des règles qui évoluent régulièrement et des obligations qui ne sont pas les mêmes d’un canton à l’autre, la fiscalité immobilière suisse peut s’avérer complexe, mais mérite d’être connue des acquéreurs tout comme des vendeurs. Impôt foncier, impôt sur la fortune immobilière, droits et taxes de revente, ou encore taxe sur la valeur locative en Suisse… Découvrons ce qu’il faut savoir.

Comment fonctionne l’impôt immobilier en Suisse ?

En Suisse, l’impôt immobilier comporte plusieurs volets. Pour un propriétaire, il est donc important d’en tenir compte dès le moment d’estimer sa propriété. Pour l’acquéreur, savoir que diverses taxes ponctuelles et récurrentes viendront s’additionner au prix d’achat permet non seulement de prendre les bonnes décisions, mais aussi d’optimiser son montage financier pour en minimiser les répercussions fiscales.

Dès le règlement des frais de notaire, une partie des sommes versées sont destinées à l’administration fiscale. À cela s’ajoutent l’impôt foncier, l’impôt sur la fortune immobilière et, bien entendu, l’impôt sur le revenu lorsque des gains interviennent.

Par ailleurs, les règles sont complexifiées par les écarts parfois très significatifs qui s’opèrent d’un canton à l’autre. Ainsi, l’impôt sur le gain immobilier à Genève est différent de ce qui vous sera demandé dans le canton de Vaud, par exemple. De plus, son montant varie en fonction de la durée de détention du bien.

Les experts FGP Swiss & Alps sont à vos côtés pour vous renseigner et vous conseiller à toutes les étapes du processus de vente ou d’achat immobilier.

La fiscalité immobilière en Suisse : un impôt foncier qui varie en fonction des cantons

L’impôt immobilier dit « foncier » (c’est-à-dire lié à la propriété elle-même) n’est pas en vigueur partout. Ainsi, les propriétaires ne sont pas redevables de l’impôt foncier dans les cantons de Neuchâtel, Zurich, Glaris, Bâle-Campagne, Zoug, Schwytz, Soleure ou Argovie.

Ailleurs, cette contribution immobilière est vue comme une « contrepartie fiscale à l’utilisation d’une partie du territoire communal ». Elle est calculée sur la base de la valeur totale de votre bien immobilier, sans tenir compte des éventuelles dettes contractées pour acquérir ce dernier.

La valeur locative : un point clé de la fiscalité immobilière en Suisse

La valeur locative d’un bien est un autre élément clé de la fiscalité immobilière suisse. Considérée dans le calcul de votre imposition, cette donnée correspond au revenu (qu’il soit effectif ou potentiel) que représente votre bien proposé à la location. Il s’agit d’une valeur théorique (supérieure ou égale à 70 % de la valeur de marché du bien) qui tient compte des loyers pratiqués dans le secteur, de la situation du bien, de sa surface, du nombre de pièces, etc.

La valeur locative est à reporter sur la première déclaration d’impôt sur le revenu suivant l’acquisition de votre bien. Elle y reste tant que la propriété en question est à votre disposition ou sert de résidence principale. Le « revenu immobilier imposable » que représente la valeur locative étant considéré pour l’ensemble des propriétaires indépendamment du fait qu’ils louent leur bien ou non, des déductions demeurent possibles en contrepartie. Les frais d’entretien, d’administration, ou encore d’exploitation du bien immobilier peuvent notamment être déduits lors du calcul du revenu fiscal… Ou plutôt, c’était le cas jusqu’ici. En effet, la notion de valeur locative n’aura très bientôt plus lieu d’être.

Disparition de la taxe sur la valeur locative en Suisse

Le 14 juin 2023, le Conseil National suisse a adopté un nouveau système d’imposition du logement. Celui-ci supprime la notion de valeur locative dans le calcul de l’impôt immobilier, moyennant la limitation de certaines déductibilités.

Jusqu’ici, un propriétaire qui habitait dans son propre bien immobilier était tenu d’en déclarer la valeur locative comme revenu imposable, et ce, même en l’absence de revenu concret (le bien n’étant pas loué). Ce revenu imposable est calculé sur la base de la valeur locative théorique de la propriété, soit 60% à 70% du montant annuel qu’un locataire aurait versé au propriétaire.

Pourquoi imposer ce revenu fictif ? La loi considérait la valeur locative comme un revenu en nature dont le propriétaire jouissait en occupant les lieux, car en logeant dans son propre bien, le propriétaire ne paie aucun loyer. Introduite comme impôt de guerre extraordinaire durant la Première Guerre mondiale, la taxe sur la valeur locative n’est plus en phase avec les réalités actuelles. Ses détracteurs assurent d’ailleurs qu’elle pose un frein à la volonté d’acquérir un domicile en Suisse, où la proportion de propriétaires est en effet bien inférieure à celle de ses voisins européens.

Avec 58% de locataires, la Suisse est touchée par une pénurie de logement renforcée par un système qui n’incite pas à l’acquisition.

Après plusieurs tentatives infructueuses, le nouveau projet d’abandon de la taxe sur la valeur locative a donc fini par convaincre à 158 voix contre 31 au Conseil National. Le texte passera ensuite devant le Conseil des Etats, avant d’être soumis à une votation populaire.

Les propriétaires de biens immobiliers ne seront alors plus imposés sur le montant théorique que leur propriété pourrait leur rapporter si elle était mise en location. Cette mesure abolit la taxe sur la valeur locative en Suisse pour les logements principaux comme pour les résidences secondaires.

En contrepartie, la déductibilité des intérêts passifs sera limitée à 40 % du rendement imposable de la fortune. Cette décision vise à réduire les incitations à l’endettement. Notons aussi que la déductibilité des frais d’entretien sera supprimée, à l’exception des travaux de restauration de monuments historiques.

Précisons enfin qu’un traitement spécial a été prévu pour les premières acquisitions de logements destinés à un usage personnel. Les nouveaux propriétaires pourront déduire leurs intérêts passifs durant la première année dans la limite de CHF 10’000 pour les époux et de CHF 5’000 pour les autres contribuables. Dès la deuxième année, le montant maximal de déduction baisse de 10 % par an, jusqu’à atteindre le plafond de 40 %.

L’impôt sur la fortune immobilière en Suisse

En Suisse, la loi fiscale prévoit un impôt sur la fortune dû annuellement, dont le taux dégressif varie de 0 à 1 % selon les cantons et la situation des contribuables.

Tout investissement à même de générer des recettes ou des bénéfices liés à sa cession est traité comme « fortune » aux yeux de la législation. Les biens mobiliers tels que les avoirs en banque, assurances vie et quoteparts au sein d’une société sont ainsi considérés comme tels. Les biens immobiliers appartiennent naturellement à cette classification eux aussi. Les biens mobiliers à usage domestique et effets personnels, en revanche, ne sont pas concernés par l’impôt sur la fortune.

L’impôt sur la fortune immobilière se base sur la valeur fiscale de votre bien immobilier, déterminée par un calcul propre à chaque canton. La détention d’un bien entraîne obligatoirement une déclaration à l’administration fiscale. Celle-ci étudie la situation du détenteur, ainsi que la nature et le mode d’acquisition de la propriété. Par exemple, le calcul de l’impôt sur la fortune ne tient pas uniquement compte du prix d’achat, mais aussi de la présence ou de l’absence de prêt hypothécaire.

La valeur fiscale de votre bien sera réévaluée régulièrement, mais, en tant que propriétaire, vous êtes tenu(e) de communiquer tout changement à l’administration fiscale. La réalisation de travaux à plus-value fait notamment partie des éléments qui influencent la valeur fiscale de votre appartement ou maison.

L’impôt sur la fortune : des disparités cantonales

L’impôt sur la fortune est prélevé par les cantons, chacun opérant de manière individuelle. Ainsi, la définition de « fortune » tout comme les calculs relatifs à l’impôt peuvent être différents d’un canton à l’autre. Par exemple, le canton de Genève exonère les objets d’art de l’impôt sur la fortune à condition que l’œuvre en question soit exposée au domicile du détenteur, ce qui lui confère un caractère mobilier. À l’inverse, les autorités cantonales de Zurich considèrent toute œuvre d’art comme relevant de la fortune du contribuable.

De telles disparités se retrouvent au niveau du calcul de la fortune immobilière et des impôts qui lui correspondent. Certains cantons s’intéressent à la valeur vénale, tandis que d’autres s’attachent plutôt à la valeur de rendement. Les franchises et tranches peuvent donc fluctuer de manière très importante.

Droits de mutation et imposition des gains immobiliers : un volet à part de la fiscalité immobilière suisse

La revente d’un bien immobilier est, elle aussi, concernée par une fiscalité particulière, dont les deux mécanismes principaux sont les droits de mutation et l’impôt sur les gains immobiliers.

Les droits de mutation en Suisse

En Suisse, les droits de mutation s’apparentent à un impôt immobilier prélevé par les cantons ou, dans certains cas, par les communes auprès de l’acquéreur (bien que certains cantons imposent aussi le vendeur). Ils accompagnent le transfert de la propriété d’un bâtiment ou d’un terrain d’un propriétaire à un autre. La fiscalité immobilière suisse base le calcul de cet impôt sur le prix de vente.

Notons qu’il n’est pas pratiqué partout. Par exemple, vous n’aurez aucun droit de mutation à payer en achetant un bien immobilier dans le canton de Schwytz. Dans les cantons de Glaris, d’Argovie, d’Uri, de Zurich, de Zoug, de Schaffhouse et du Tessin, les droits de mutation ne sont pas appliqués non plus. En revanche, vous devrez vous acquitter d’émoluments de mutation ou de registre foncier à verser au notaire.

L’impôt sur les gains immobiliers

La fiscalité immobilière suisse considère l’impôt sur les gains immobiliers comme l’impôt principal lorsqu’un particulier conclut la vente d’un bien immobilier. Les règles diffèrent selon les cantons et le montant est toujours calculé en fonction de la durée de détention du bien (plus la durée de possession est courte, plus l’impôt est élevé), ainsi que d’un pourcentage d’imposition qui, lui-même, dépend du barème appliqué. Notons par ailleurs qu’en l’absence de plus-value immobilière, aucun impôt n’est dû à l’administration fiscale du canton de résidence. Enfin, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt sur les gains immobiliers si vous employez les bénéfices réalisés lors de la vente d’un bien pour en acheter un autre. Le paiement de l’impôt peut alors être différé et la déduction est basée sur la part du bénéfice consacrée au nouvel achat.

En Suisse, l’impôt sur les gains immobiliers se calcule en appliquant la formule suivante :

(Prix de vente – Prix d’achat) x taux d’imposition appliqué par le canton en fonction de votre situation / 100

Vous obtiendrez ainsi le montant de votre impôt sur la plus-value immobilière à régler à l’administration fiscale.

Impôt sur le gain immobilier en Suisse : les barèmes

Concernant les taux d’imposition sur les gains immobiliers, les différences peuvent être significatives d’un canton à l’autre. Par exemple, l’impôt sur le gain immobilier à Genève se voit appliquer un taux de 50% les deux premières années, puis baisse peu à peu jusqu’à atteindre 2% après 25 ans.

Dans le canton de Vaud, le barème est plus dégressif que celui de l’impôt sur le gain immobilier à Genève, mais ne devient jamais nul. En l’occurrence, il commence à 30% la première année, tombe progressivement pour atteindre 15% à 8-9 ans et finit par se stabiliser à 7% au bout de 24 ans.

À Fribourg, le taux d’imposition est de 22% jusqu’à 2 ans, mais ne baissera pas en deçà de 10%, à partir de la quinzième année.

Retenons que le montant de l’impôt sur les gains immobiliers est fonction de la durée de détention du bien. De manière générale, plus le bénéfice réalisé lors de la vente est substantiel et plus la période de possession du bien est courte, plus le montant de l’impôt sera élevé.

Déterminer votre barème spécifique est une importante étape de l’achat immobilier en Suisse. Votre conseiller FGP Swiss & Alps est à vos côtés pour vous apporter toutes les informations nécessaires.

Les informations à retenir sur la fiscalité immobilière suisse

Les différences en matière d’assiettes et de règles d’imposition font de la fiscalité immobilière suisse un sujet complexe. Pour les propriétaires, le lieu où se situe leur bien, la constitution de leur ménage et même la durée de détention de leur maison ou appartement ont un impact non négligeable sur les dépenses fiscales à prévoir.

Les possibilités de déduction fiscale étant d’autant plus limitées avec la disparition de la taxe sur la valeur locative, le contribuable propriétaire gagnera à considérer la planification fiscale comme une priorité. Pour optimiser votre charge fiscale, vous devrez vous poser les bonnes questions à chaque étape de votre vie d’acquéreur, de propriétaire et/ou de vendeur.

N’hésitez pas à faire de la fiscalité l’un de vos critères de choix. Votre courtier FGP Swiss & Alps saura vous aider à estimer au plus juste l’impôt immobilier associé à l’acquisition et à la possession d’un bien et vous renseigner quant aux spécificités fiscales des différents cantons.

Spécialisée dans les biens rares et de prestige, notre agence, FGP Swiss & Alps, propose à ses clients un service sur-mesure pour répondre aux attentes poussées de l’univers de l’immobilier de luxe. Fort d’une expertise qui a su faire la renommée internationale de Forbes, le groupe Forbes Global Properties s’attache à cultiver une connaissance approfondie des nombreuses subtilités de la fiscalité immobilière suisse.

Nous sommes convaincus que l’achat d’une propriété de luxe se doit d’être une belle histoire, imprégnée de rêve et d’émerveillement. En vous délestant d’une certaine dimension pragmatique et en veillant à vous proposer des biens qui répondent à vos attentes tout en préservant vos intérêts, nous donnons corps à une vision authentique de l’art de vivre. Le temps reprend ses droits et vous autorise à ralentir et à apprécier chaque instant.

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