Impôt sur la valeur locative : tout savoir sur cet impôt et sa future (éventuelle) suppression

Vous occupez la maison ou l’appartement dont vous êtes propriétaire ? Dans ce cas, vous êtes redevable de l’impôt sur la valeur locative, calculé sur la base du revenu théorique que vous pourriez tirer de la location de votre logement. Il s’agit d’une particularité propre à la Suisse, mais plus pour longtemps : la suppression de cet impôt a été conjointement décidée par le Conseil national et par le Conseil des États. Une décision qui pourrait être appliquée dès 2024. Qu’est-ce que la valeur locative et comment est-elle calculée ? Quels seront les effets de sa disparition sur les propriétaires ? FGP Swiss & Alps fait le point.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative désigne un revenu fictif portant sur les logements en propriété à usage propre. Déclaré à l’administration fiscale helvète, ce revenu est pris en compte pour le calcul de l’impôt. Autrement dit, les propriétaires suisses paient des impôts sur les revenus locatifs théoriques qu’ils pourraient percevoir s’ils proposaient leur bien à la location, au lieu de l’occuper eux-mêmes.

Des déductions fiscales pour atténuer l’effet de la valeur locative

Pour l’administration, la valeur locative est considérée comme un revenu en nature, et non pas comme une somme d’argent réellement obtenue par les propriétaires. D’un point de vue fiscal, en occupant votre propre bien immobilier, vous réalisez une recette d’utilisation équivalente au loyer que vous auriez pu en tirer.

En contrepartie de l’impôt sur la valeur locative, vous avez la possibilité de déduire de votre revenu imposable plusieurs dépenses relatives au bien :

• Les intérêts hypothécaires.

• Les dépenses d’entretien, y compris les frais d’administration et les primes d’assurance.

• Les coûts de rénovation et/ou de réparation, à condition que les travaux soient destinés à préserver la valeur du bien et non à l’augmenter.

L’idée sous-jacente est de favoriser une forme d’égalité fiscale entre les propriétaires et les locataires, ces derniers ne pouvant pas déduire leur loyer du revenu imposable. Toutefois, même si l’impôt sur la valeur locative constitue une charge fiscale supplémentaire, de nombreux propriétaires parviennent à l’annuler compte tenu des déductions possibles. En particulier s’ils ont un fort taux d’endettement et/ou des frais d’entretien importants.

Comment est calculé l’impôt sur la valeur locative ?

L’impôt sur la valeur locative est calculé en fonction du montant du loyer théorique que verserait le locataire du bien. Cette valeur est déterminée par les autorités fiscales cantonales, qui tiennent compte de critères tels que l’emplacement, l’année et le standing de la construction, ou encore la surface habitable. Elles procèdent à une estimation du bien (sur place et le comparant avec des biens équivalents) et prennent en considération le niveau moyen des loyers sur le marché.

Le mode de calcul varie fortement d’un canton à l’autre, mais au global, la valeur retenue correspond à environ 60 ou 70 % du montant du revenu locatif théorique. À titre d’exemple, dans le canton de Vaud, elle s’élève à 65 % de la valeur statistique. Pour des biens plus anciens, une réduction allant jusqu’à 30 % peut s’appliquer en complément. Ensuite, l’impôt sur la valeur locative est calculé en fonction du revenu imposable des propriétaires.

Un exemple de calcul de l’impôt sur la valeur locative

Voici un exemple de calcul pour un bien d’une valeur vénale de 1 250 000 CHF situé dans le canton de Vaud, pour un couple dont le revenu imposable s’élève à 180 000 CHF :

• Montant du prêt hypothécaire : 1 000 000 CHF.

• Valeur locative théorique pour un bien comparable : 3 450 CHF par mois, soit 41 400 CHF sur une année.

• Valeur locative prise en compte par le canton (65 %) : 26 910 CHF.

• Taux d’intérêt hypothécaire à déduire de cette valeur (2,5 %) : – 25 000 CHF.

• Frais d’entretien à déduire (20 % de la valeur locative) : – 5 382 CHF.

• Valeur locative suite aux déductions fiscales : – 3 472 CHF.

• Revenu imposable du couple de propriétaires : 180 000 CHF.

• Revenu imposable en tenant compte de la valeur locative : 176 528 CHF.

Dans cet exemple, les déductions excèdent la valeur locative du bien, et les propriétaires parviennent à réduire leur montant imposable. L’impôt sur la valeur locative leur est donc favorable.

Que faire en cas de surestimation de la valeur locative par les autorités ?

Vous constatez que la valeur locative fixée par les autorités fiscales cantonales est trop élevée et qu’elle ne correspond pas à la réalité. Cela peut arriver si, par exemple, la taille du terrain prise en compte pour l’estimation est erronée, ou en raison d’une méprise sur l’emplacement. Dans ce cas, vous pouvez vous adresser aux autorités fiscales et faire valoir votre droit de recours.

La suppression de la valeur locative : un débat politique brûlant

L’imposition de la valeur locative d’un logement en propriété est une particularité de la Suisse : rares sont les pays qui l’appliquent. Instaurée brièvement durant la Première Guerre mondiale comme impôt extraordinaire, la valeur locative propre a été introduite en 1934 par droit d’urgence en tant que prélèvement fédéral de crise, avec pour objectif de participer à l’assainissement du budget fédéral. Les autorités l’ont ensuite inscrite dans le droit ordinaire en 1958, avec le consentement des cantons et de la population.

Ce faisant, l’impôt sur la valeur locative est bien ancré dans le droit comme dans les habitudes des Helvètes. Pourtant, l’idée de sa suppression – un serpent de mer de la politique fédérale depuis une vingtaine d’années – est en bonne voie : fin 2023, le Conseil national et le Conseil des États suisses ont convenu de sa disparition prochaine. La valeur locative sera donc bel et bien supprimée, à la fois pour les résidences principales et pour les résidences secondaires (ce qui était jusque-là un point de divergence entre le Conseil national et celui des États).

En contrepartie, et pour compenser cette suppression, la déduction des frais d’entretien ne sera plus possible, à l’exception des travaux de restauration des monuments historiques. Dans le même temps, la déduction des intérêts passifs sera fortement limitée, fixée à hauteur de 40 % du rendement imposable de la fortune. Seuls les nouveaux propriétaires auront droit à un traitement spécial, avec la possibilité de déduire les intérêts passifs à concurrence de 5 000 francs par contribuable (10 000 francs pour les époux) la première année. Le montant maximal de la déduction diminuera ensuite de 10 % par an.

Quelles seront les conséquences de l’abolition de la valeur locative ?

Compte tenu de la suppression de la déductibilité des frais d’entretien, l’intérêt de la suppression de l’impôt sur la valeur locative dépend grandement du cas particulier de chacun. Cela, en fonction de la valeur du bien, des intérêts dus et des frais engagés.

Pour qui la suppression de la valeur locative est-elle avantageuse ?

Pour les propriétaires qui ont amorti leur hypothèque et dont les frais d’entretien sont peu élevés, en raison de possibilités de déduction plus faibles. Ces contribuables sont défavorisés, car ce sont eux qui paient le plus d’impôt sur la valeur locative : cela concerne aussi les retraités.

Pour qui cette suppression est-elle un inconvénient ?

Pour les propriétaires qui paient des intérêts hypothécaires élevés, et dont les frais d’entretien sont importants (par exemple, dans le cadre de la rénovation de leur logement). L’abolition de la déductibilité des frais aura pour effet d’augmenter le montant de leur impôt sur le revenu.

Les effets d’un changement de modèle

Il faut comprendre que le modèle de l’impôt sur la valeur locative, compensé par des déductions fiscales, profite aux propriétaires dont le taux d’endettement est élevé : ceux qui ont contracté une hypothèque et qui paient des intérêts élevés sur une longue période. Un changement de système favoriserait plutôt les contribuables qui ont déjà remboursé une majeure partie de leur logement en propriété, tout en incitant les propriétaires à réduire leur endettement et à amortir leurs hypothèques compte tenu de la limitation des avantages fiscaux.

La suppression de la valeur locative à l’épreuve de la votation populaire

La suppression des frais d’entretien déductibles, concomitante à celle de l’impôt sur la valeur locative, constitue pour beaucoup d’experts le point noir de ce projet de révision validé par les Chambres. Cela, bien que ces mesures aient été prises pour ajuster la situation entre les propriétaires et les locataires.

Ce mécanisme de déduction est, en effet, au cœur du débat, car il est considéré comme déterminant pour le maintien des logements en bon état et pour l’incitation à la rénovation énergétique. Sans cette déductibilité, les propriétaires risquent de réduire leurs dépenses d’entretien et de repousser d’éventuels travaux visant à améliorer les performances énergétiques.

La population sera amenée à se prononcer sur le sujet avant que la proposition ne soit adoptée, puis mise en application. Mais compte tenu de ce point noir qu’est l’absence de déductibilité des frais d’entretien, les Suisses pourraient refuser l’abolition de l’impôt sur la valeur locative – comme ils l’ont déjà fait par le passé.

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