Hypothèque Saron : Que faut-il savoir sur ce type de prêt immobilier ?

Pour financer l’achat d’un bien immobilier, vous pouvez souscrire une hypothèque à taux fixe ou variable, mais aussi une hypothèque indexée sur le marché monétaire (ou « Saron »). Alors qu’elle ne concerne qu’environ un prêt sur cinq en Suisse, cette solution constitue pourtant l’un des modèles de financement les plus avantageux en immobilier. Qu’est-ce qu’une hypothèque Saron et pourquoi est-ce intéressant ?

Qu’est-ce qu’une hypothèque Saron ?

L’hypothèque Saron désigne un type de prêt hypothécaire de courte durée dont le taux varie en fonction d’un indice de référence, le Saron. Ce dernier est l’acronyme de Swiss Average Rate Overnight : il s’agit du taux d’intérêt moyen auquel la Banque nationale suisse et les banques commerciales se prêtent de l’argent entre elles en une journée. Il est révisé quotidiennement sur la base des transactions effectivement réalisées par les établissements financiers. Ses variations restent toutefois modérées : la Banque nationale suisse tâche de le maintenir à un niveau proche de son taux directeur officiel.

Dans le cadre d’une hypothèque indexée sur le marché monétaire, le taux d’intérêt est donc fixé en prenant pour base l’évolution de cet indice monétaire de référence, libellé en francs suisses. À ce taux de base, les banques ajoutent leur propre marge, qui oscille entre 0,8 et 1,3 % en fonction de la solvabilité du demandeur.

Comment évolue le taux d’intérêt hypothécaire ?

Si la marge fixée par la banque ne change pas, le taux d’intérêt, variable, est ajusté sur l’évolution du Saron, selon la périodicité choisie : chaque mois, chaque trimestre ou chaque semestre. L’établissement financier calcule un taux d’intérêt moyen sur cette période, appelé « Saron composé » et qui correspond à un Saron capitalisé. L’emprunteur voit ainsi son taux varier à l’issue de la période de décompte, ce qui signifie que le montant des intérêts qu’il verse est différent à chaque fois. Lorsque l’indice de référence est négatif, un taux de base de 0 % est utilisé pour le calcul, mais la banque touche tout de même la marge convenue dans le contrat.

Ce faisant, l’hypothèque Saron contraste fortement avec l’hypothèque à taux fixe : celle-ci, plus courante, est caractérisée par un taux unique qui reste identique tout au long de la durée du prêt. En outre, un prêt hypothécaire indexé sur le marché monétaire est conclu pour une courte durée, de 3 à 5 ans, en fonction des cantons et des banques.

Quels sont les avantages du prêt hypothécaire Saron ?

Par rapport aux autres modèles de financement (taux fixe et variable), l’hypothèque Saron offre de multiples avantages pour l’emprunteur.

• Le taux de l’indice de référence est généralement stable, et plus représentatif de l’évolution réelle du marché que d’autres indices monétaires comme le Libor (London Interbank Offered Rate). Cette stabilité se traduit par moins de volatilité dans les taux d’intérêt et par des conditions de marché favorables au profit des emprunteurs.

• Conséquemment, le taux d’intérêt hypothécaire calculé à partir du Saron est souvent plus faible que le taux d’un prêt à long terme, fixé par défaut par les banques à 5 %. Cela conduit à réaliser des économies importantes sur les intérêts versés, y compris en tenant compte de la marge pratiquée par la banque.

• L’hypothèque Saron brille par sa souplesse. L’établissement financier peut vous proposer de choisir la périodicité de l’ajustement du taux (mois, trimestre, semestre), et même de transformer ce prêt en hypothèque à taux fixe à la prochaine échéance en cas de hausse trop importante de l’indice.

• Le prêt hypothécaire indexé sur le marché monétaire offre souvent des conditions avantageuses en cas d’amortissement par anticipation ou de résiliation du contrat, tandis que les prêts de longue durée s’accompagnent de frais parfois très élevés. Or, en cas de changement dans votre vie personnelle ou professionnelle, vous pouvez être amené(e) à revendre le bien, et donc à résilier l’hypothèque.

Quels sont les inconvénients de l’hypothèque Saron ?

Tous les avantages de l’hypothèque Saron ne doivent pas faire oublier qu’il existe quelques inconvénients spécifiques de ce type de prêt, et qu’il est essentiel de les intégrer à votre réflexion financière.

D’une part, l’évolution du taux d’intérêt tout au long de la durée du prêt est cause d’incertitude. Si l’indexation du taux hypothécaire sur le Saron est généralement intéressante pour l’emprunteur, il faut garder à l’esprit que l’indice est susceptible de monter, et donc d’augmenter le montant de vos intérêts dans un délai assez court. Il est toutefois possible de contourner cet obstacle en observant deux règles simples :

• Pour chaque période de décompte, mettez de côté la somme qui correspond à la différence entre votre taux actuel et le taux hypothécaire moyen de 5 % fixé dans le cadre d’une hypothèque conventionnelle. En cas de forte hausse, vous pourrez puiser dans cette réserve pour compenser.

• Si l’indice franchit un certain seuil fixé à l’avance avec la banque, vous aurez toujours la possibilité de convertir l’hypothèque Saron en hypothèque à taux fixe à la fin de la période d’intérêt en cours.

D’autre part, ces fluctuations du taux d’intérêt nécessitent de faire preuve de flexibilité en raison de paiements variables. C’est d’autant plus vrai que la banque ne vous informera du calcul du taux révisé qu’a posteriori, une fois la période de décompte terminée. Par conséquent, vous ne connaîtrez le montant de vos intérêts que très tard… Sauf à vous informer de l’évolution du Saron, par exemple en utilisant le calculateur mis en ligne par la Bourse suisse.

En conclusion, l’hypothèque Saron est un modèle de financement attractif pour toute personne envisageant d’investir dans l’immobilier. Toutefois, son mécanisme spécifique suppose de faire preuve de souplesse autant que de prudence. N’hésitez pas à en discuter avec votre courtier immobilier.