Hypothèque à taux fixe : Tout ce qu’il faut savoir pour financer un achat immobilier

Vous cherchez une solution de financement pour votre achat immobilier en Suisse ? Le prêt hypothécaire à taux fixe est le modèle le plus couramment choisi par les emprunteurs : en vertu d’un taux d’intérêt convenu à l’avance et stable pendant toute la durée du prêt, vous êtes protégé(e) contre un mouvement haussier. À l’inverse, vous ne profitez pas d’éventuelles baisses sur les marchés, sauf à conclure plusieurs hypothèques avec des échéances successives. Découvrez comment fonctionne l’hypothèque à taux fixe et quels sont ses avantages.

Comment fonctionne l’hypothèque à taux fixe ?

Comme son nom l’indique, ce type de prêt hypothécaire permet de garantir un taux d’intérêt fixe pendant toute la durée du crédit. Les intérêts sont déterminés avec la banque lors de la souscription de l’hypothèque et pour une durée pouvant varier entre 1 et 15 ans. Vous avez aussi la possibilité d’opter pour des durées courtes, de façon à profiter du renouvellement de l’hypothèque pour obtenir un taux plus bas.

Dans le cadre d’une hypothèque à taux fixe, il n’y a pas de montant maximum : la somme que vous pouvez emprunter est déterminée en fonction de votre capacité financière, c’est-à-dire de la part des charges dans vos revenus. Celle-ci ne doit pas excéder un tiers de votre revenu brut annuel. Il faut également savoir que la banque prête jusqu’à 80 % de la valeur du bien immobilier en propriété à usage propre, à l’issue d’une estimation réalisée par ses soins. Le reste (20 %) est constitué de fonds propres, dont au moins la moitié qui ne provient pas de la prévoyance professionnelle (deuxième pilier).

Pour rembourser le prêt hypothécaire, vous avez le choix entre l’amortissement direct et l’amortissement indirect. Dans le premier cas, vous réduisez votre dette avec chaque remboursement, et vos intérêts baissent progressivement. Dans le deuxième cas, vous placez les mensualités sur une épargne prévoyance (troisième pilier) et remboursez les mêmes intérêts tout au long du prêt, avant de solder l’emprunt à l’échéance.

Comment est fixé le taux d’intérêt pour un prêt hypothécaire fixe ?

En souscrivant une hypothèque à taux fixe pour acheter un bien immobilier, vous bénéficiez de la stabilité des intérêts sur le long terme. Mais comment ce taux est-il déterminé à la base ? Les conditions de ce type de prêt dépendent de plusieurs paramètres :

• La situation du marché financier, à savoir : les taux d’intérêt en vigueur.

• Les revenus de l’emprunteur : des revenus importants constituent une sécurité supplémentaire pour la banque, et se traduisent par un taux plus faible.

• La durée du prêt : plus celle-ci est courte et plus le taux d’intérêt pratiqué est bas, et inversement.

• Les conditions fixées par chaque établissement financier : les banques peuvent afficher des taux très variables.

Pourquoi l’hypothèque à taux fixe est-elle intéressante ?

Le principal intérêt de l’hypothèque à taux fixe réside dans sa stabilité. Dans la mesure où le taux d’intérêt est défini à l’avance, vous êtes protégé(e) contre les hausses sur le marché qui auraient pour effet d’augmenter mécaniquement votre charge d’intérêts. De plus, les intérêts et les frais étant invariables tout au long de la période d’amortissement, votre budget est connu à l’avance : vous pouvez calculer avec précision vos charges sur plusieurs années, sans craindre de mauvaise surprise. Ce type de prêt hypothécaire est donc taillé sur mesure pour les personnes qui valorisent leur stabilité financière.

Autre avantage : avec l’hypothèque à taux fixe, vous pouvez opter pour le mécanisme de l’amortissement indirect. Avec des bénéfices fiscaux significatifs : non seulement les intérêts hypothécaires, mais aussi les versements effectués sur le plan de prévoyance sont déductibles des impôts.

Enfin, ce modèle de prêt offre la possibilité de déterminer le taux de la prochaine hypothèque à l’avance – on parle d’ « hypothèque à terme ». Concrètement, vous pouvez fixer le taux d’intérêt jusqu’à 12 mois avant le versement du montant emprunté, par exemple en cas de baisse des taux sur le marché. Des frais supplémentaires peuvent être appliqués par la banque.

Quelles sont les limites d’un prêt à taux fixe ?

L’avantage de l’hypothèque à taux fixe est aussi son inconvénient majeur : puisque les intérêts sont fixés à l’avance, vous êtes protégé(e) contre une hausse éventuelle, mais sans profiter d’une période de baisse. Vous êtes « bloqué(e) » pour toute la durée du prêt.

De plus, une fois l’hypothèque arrivée à échéance, vous devez réévaluer votre financement. En fonction du marché, vous pouvez obtenir un taux plus bas… ou plus élevé. Ce risque peut toutefois être minimisé en recourant à l’échelonnement d’hypothèques : une solution qui consiste à répartir l’intégralité du financement entre plusieurs tranches hypothécaires avec des durées contractuelles différentes.

Enfin, ce type d’hypothèque entraîne généralement des frais importants en cas d’amortissement anticipé ou de résiliation. Leur montant varie selon plusieurs facteurs, comme la durée résiduelle du prêt et le taux d’intérêt convenu. Le cas échéant, la longue durée de l’hypothèque se transforme alors en inconvénient : s’il est nécessaire de vendre le bien immobilier en raison d’un changement familial ou professionnel, vous serez redevable de frais élevés.

En conclusion, si l’hypothèque à taux fixe est le modèle de financement le plus courant et le plus protecteur pour les emprunteurs suisses, ce n’est pas forcément la solution la plus pertinente dans tous les cas de figure. Pour savoir si ce type de prêt convient à votre situation, discutez de votre projet immobilier avec votre courtier.