Achat sur plan : Comment acheter un bien immobilier qui n’est pas encore construit ?

La plupart des biens immobiliers neufs sont vendus sur plan, avant même que leur construction n’ait commencé. Pour l’acquéreur, ce type de projet immobilier revêt de nombreux avantages : garantie de bénéficier d’une habitation aux dernières normes, possibilité de personnaliser son futur appartement ou sa future maison… Mais il est important de ne pas se précipiter et de préparer son projet avec beaucoup de soin. FGP Swiss & Alps vous livre les informations essentielles à connaître pour réaliser un achat sur plan en Suisse en toute sérénité.

L’achat sur plan : l’occasion de personnaliser son futur bien immobilier

Acquérir une propriété sur plan implique d’investir dans un bien immobilier dont la construction n’a pas démarré. Le logement, une fois terminé, aura l’avantage d’être conforme aux dernières normes en vigueur, notamment sur le plan de la consommation énergétique. C’est surtout l’occasion de personnaliser votre futur bien immobilier en fonction des choix proposés par la régie immobilière.

En effet, dans le cadre de votre projet d’achat sur plan, la régie ou le courtier vous fournit un certain nombre de documents, parmi lesquels un descriptif de construction. Ce dernier détaille le budget alloué à chaque corps de métier : cuisine, salle de bains, revêtements des sols, peintures, réseau électrique, etc. Vous pouvez également intervenir sur les différents éléments du logement (équipements de la cuisine ou du salon, type de douche…) et, dans une certaine mesure, modifier l’aménagement intérieur en redessinant le plan initial… avec l’accord du promoteur et de l’architecte.

Chaque modification dépend du budget et de la faisabilité technique. Si vos choix entraînent un dépassement des sommes allouées, il vous incombera de prendre en charge les coûts supplémentaires. Ce descriptif sera ensuite signé chez le notaire avant le démarrage du chantier.

Les obligations de l’acquéreur : la signature du contrat d’achat et le financement du projet

Lors de la signature de l’acte d’achat sur plan, vous vous engagez à aller jusqu’au bout de l’opération. Cela rend difficile un éventuel renoncement, même si le bien immobilier n’a pas encore été édifié. En fonction de votre situation (problème familial, difficultés financières…), il sera toujours possible de trouver une solution en collaboration avec votre courtier : celui-ci pourra, par exemple, trouver un autre acquéreur pour le bien concerné.

Dès lors que le processus se poursuit comme convenu dans le contrat, vous vous engagez aussi à verser les sommes dues selon les modalités choisies. Deux options coexistent pour procéder à un achat sur plan : l’achat à terme et l’achat en quote-part de terrain.

L’achat à terme

La première option est l’achat sur plan « à terme », aussi appelé « clefs en main ». Le principe en est simple : vous devenez propriétaire du logement une fois celui-ci achevé. En amont, vous signez une promesse d’achat en présence du notaire qui vous engage de manière irrévocable. Lors de la signature, vous versez un acompte dont le montant varie entre 10 et 20 % du prix final. Le solde est versé à la livraison du logement, au moyen d’un crédit hypothécaire (que la banque vous aura octroyé au préalable) ou en payant comptant.

C’est l’option la plus onéreuse, dans la mesure où les droits de mutation dus par l’acquéreur sont calculés sur la valeur totale du bien immobilier. En contrepartie, vous n’êtes en aucun cas responsable des éventuels surcoûts liés à la construction. C’est donc, aussi, la solution la plus sécurisée.

L’acquisition en quote-part de terrain

La seconde option, appelée « achat en quote-part de terrain », consiste à devenir propriétaire du terrain où sera édifié votre futur logement avant même le commencement des travaux. Ce faisant, vous achetez la parcelle intégrale (pour une maison, une villa ou un chalet que vous faites construire) ou la quote-part du terrain théorique du futur appartement (pour un immeuble collectif). Dans le même temps, vous signez un contrat d’entreprise générale avec la société chargée de construire le bien immobilier. Ce contrat prévoit le versement de plusieurs acomptes, en fonction de l’avancement des travaux : le premier acompte et le coût du terrain représentent, ensemble, environ 60 % du prix total.

Cette méthode d’achat sur plan vous fait donc participer au financement du projet : vous devez souscrire votre propre crédit de construction et vous acquitter des intérêts intercalaires. En fin de travaux, cet emprunt est transformé en crédit hypothécaire conventionnel. Ces frais complémentaires sont compensés par une réduction des droits de mutation, ceux-ci étant calculés uniquement sur la base de la valeur du terrain. À titre d’exemple, ces droits s’élèvent à 1 ou 1,5 % dans le canton du Valais, 2,2 % dans celui de Vaud (avec majoration potentielle de 1,1 % applicable par la commune), et 3 % dans celui de Genève : ce qui représente une économie substantielle.

Cette solution est toutefois plus risquée, car vous vous substituez en partie au promoteur et prenez à votre charge les risques inhérents au projet, avec des conséquences financières en cas de défaillance du constructeur.

Achat sur plan : des précautions indispensables à prendre avant de vous lancer

Si l’achat sur plan offre de multiples avantages, vous devez garder à l’esprit que le bien immobilier n’existe pas encore au moment de la signature du contrat. Cela implique de faire preuve d’une grande prudence dans la préparation de votre projet, et de prendre des précautions à toutes les étapes.

Renseignez-vous bien en amont

Il est difficile de se projeter dans un logement sur la base des seuls plans fournis par la régie immobilière ou par le courtier. Dans certains cas, vous pouvez demander à bénéficier d’une visite virtuelle afin de visualiser plus précisément les lieux à l’aide d’images de synthèse – espaces intérieurs et extérieurs, parties communes. Il est tout aussi important de vous rendre sur place, sur le lieu de la construction, et d’étudier l’environnement immédiat dans lequel vous vous apprêtez à vivre : proximité des commodités, desserte par les transports publics et accès routiers, etc.

Informez-vous au sujet du promoteur

La solidité du promoteur est une composante essentielle de tout projet d’achat sur plan. Prenez le temps de vous informer sur sa notoriété, son expérience et sa solvabilité. Renseignez-vous au sujet de ses précédentes réalisations, en allant consulter les avis laissés par les acquéreurs. Tenez compte des garanties mises en avant dans le contrat. Enfin, tout aussi déterminante est la fiabilité des entreprises de construction, en particulier dans le cadre d’une acquisition en quote-part de terrain.

Prêtez attention aux nomenclatures

Si vous prévoyez un achat sur plan, prêtez attention aux nomenclatures employées : elles varient en fonction des cantons. C’est le cas, par exemple, du nombre de pièces : dans le canton de Vaud, la cuisine est considérée comme une pièce à part entière, ce qui n’est pas le cas à Genève. Attention également à la notion de surface qui recouvre diverses acceptions selon les cas : surface habitable nette ou brute, surface de vente, surface pondérée, surface PPE… Avec des pratiques distinctes d’un canton à l’autre.

Faites-vous accompagner par des professionnels

L’accompagnement est la clé d’un projet d’achat sur plan réussi. Faites-vous épauler par des professionnels de l’immobilier : ceux-ci vous aideront à appréhender toutes les problématiques relatives à l’acquisition d’un bien sur plan, depuis la signature du contrat jusqu’aux garanties, en passant par les modalités de financement. Votre courtier sera votre point de référence pour toute question portant sur le projet ou sur le bien immobilier, et ce, jusqu’à la remise des clés.